Sim, é possível vender um imóvel sobre o qual existe usufruto. A questão decisiva é outra: vai ser vendida apenas a nua-propriedade, vai terminar o usufruto antes da venda ou vão os titulares dos dois direitos transmitir a propriedade plena ao comprador? São operações diferentes. Mudam quem intervém, o que o comprador pode usar e o tratamento do registo e dos impostos. Antes de falar em preço, obtenha a certidão permanente e o documento que constituiu o usufruto. É aí — e não apenas na caderneta predial — que se confirma quem detém a nua-propriedade, quem é usufrutuário, se o direito é vitalício ou temporário e se existem hipotecas, penhoras ou outros encargos.
- O nu-proprietário pode transmitir o direito que tem, mas o comprador não recebe automaticamente o uso e a fruição reservados ao usufrutuário.
- Para o comprador receber a propriedade plena, é preciso que a nua-propriedade e o usufruto se reúnam validamente, no próprio negócio ou antes dele.
- A tabela do artigo 13.º do CIMT serve para determinar valor tributável. Não é uma tabela de descontos de mercado nem fixa o preço de uma nua-propriedade.
- Uma morte, uma renúncia ou o fim do prazo podem extinguir o usufruto, mas a situação deve ficar documentalmente comprovada e refletida no registo.
Primeiro, perceba que direitos existem sobre a casa
Há uma pergunta útil a fazer antes de decidir. O Código Civil define usufruto como o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância. Numa linguagem mais direta, uma pessoa é proprietária sem ter, naquele período, todas as faculdades de uso e fruição; outra pessoa detém o usufruto.
É por isso que “a casa é minha” pode ser uma frase incompleta. O nu-proprietário tem um direito com valor e pode transmiti-lo, mas não deve prometer ao comprador uma casa livre para ocupar quando o usufruto continua em vigor. O usufrutuário, por sua vez, não passa a ser dono da nua-propriedade. O artigo 1444.º permite-lhe trespassar o usufruto, salvo restrições do título constitutivo ou da lei, mas esse trespasse é diferente da venda da casa em propriedade plena.
Há ainda uma pergunta que costuma ser esquecida: qual é o conteúdo concreto do usufruto? O título pode indicar duração, titulares, condições e extensão do direito. Se houver mais de um usufrutuário, não conclua que o falecimento de um deles liberta automaticamente todo o imóvel. A forma como o direito foi constituído precisa de ser lida.
- Certidão permanente do registo predial atualizada
- Escritura, documento autenticado, partilha, testamento ou decisão que constituiu o usufruto
- Caderneta predial, para comparar a identificação fiscal do imóvel
- Certidões civis ou outros documentos que comprovem uma eventual causa de extinção
Três caminhos que não devem ser confundidos
Comecemos pelo que costuma causar mais dúvidas. À primeira vista, as três soluções acabam numa venda. Juridicamente, porém, o ponto de partida e aquilo que chega ao comprador não são iguais.
Vender apenas a nua-propriedade
No papel parece simples, mas há uma nuance. Neste cenário, o usufruto mantém-se. O comprador passa a ocupar a posição do nu-proprietário e tem de respeitar o direito do usufrutuário nos termos em que foi constituído. Se este vive na casa ou a utiliza legitimamente, a venda da nua-propriedade não equivale a entregar um imóvel devoluto.
O contrato e o anúncio devem dizer com clareza que o objeto é a nua-propriedade. Também convém explicar quem suporta cada custo, quando poderá ocorrer a consolidação da propriedade e que documentação existe. O comprador está a avaliar um direito limitado, não uma casa disponível; não há uma percentagem universal que transforme automaticamente o valor da propriedade plena no preço certo daquele direito.
Extinguir ou renunciar ao usufruto antes da venda
A forma mais segura de avançar é bastante concreta. O artigo 1476.º do Código Civil enumera várias causas de extinção, entre elas a morte do usufrutuário, o termo do prazo, a reunião do usufruto e da propriedade na mesma pessoa, a perda total da coisa, o não exercício durante vinte anos e a renúncia. A mesma norma diz que a renúncia não precisa de ser aceite pelo proprietário.
Isso não significa que uma conversa familiar ou uma frase no contrato-promessa resolva o assunto. Num imóvel, é necessário documentar corretamente a causa de extinção e tratar o registo. Uma renúncia pode ainda ter um enquadramento fiscal diferente de uma venda do direito. Antes de escolher esta via, peça ao profissional que prepara o ato para indicar os documentos, a ordem dos registos e as liquidações aplicáveis.
Vender a propriedade plena com todos os intervenientes necessários
Na prática, há aqui um detalhe importante. Quando nu-proprietário e usufrutuário estão de acordo, podem estruturar uma operação em que o comprador recebe a propriedade plena. Isso pode acontecer pela transmissão coordenada dos dois direitos ou pela extinção prévia do usufruto seguida da venda, conforme o título e a solução preparada para o caso.
Não basta escrever que “todos concordam”. É preciso identificar os titulares, conferir os seus poderes e estados civis, definir o que cada um transmite e refletir essa realidade no preço, no ato e no registo. Se houver vários nus-proprietários ou usufrutuários, procurações, herança por partilhar ou uma medida de acompanhamento de maior, o mapa de intervenientes merece ser fechado antes de marcar uma data.
Quem assina — e o que cada assinatura resolve
No papel parece simples, mas há uma nuance. Na venda exclusiva da nua-propriedade, quem vende é o titular ou são os titulares desse direito, sem prejuízo de consentimentos ou intervenções adicionais exigidos pela situação familiar e pelo título. O usufrutuário não perde o usufruto só porque a nua-propriedade mudou de mãos.
Na venda da propriedade plena, todos os direitos que impedem o comprador de receber essa propriedade têm de ser transmitidos ou extintos de forma válida. No dia a dia, isso obriga a coordenar os titulares e a documentação. Um usufrutuário não pode vender a nua-propriedade que não lhe pertence; um nu-proprietário também não pode, sozinho, apagar o usufruto de outra pessoa.
A compra e venda de imóveis tem forma própria: o artigo 875.º do Código Civil exige escritura pública ou documento particular autenticado, sem prejuízo de lei especial. O Código do Registo Predial sujeita a registo os factos que constituem, adquirem, modificam ou extinguem direitos de propriedade e usufruto. Por isso, um acordo informal pode revelar intenção, mas não substitui o ato e o registo necessários.
Antes do CPCV, faça uma folha simples com quatro colunas: titular, direito, documento que o prova e intervenção necessária. Essa folha costuma mostrar cedo se falta uma assinatura, uma procuração ou um cancelamento.
Uso da casa, chaves e rendimentos: combine o que acontece até à conclusão
A forma mais segura de avançar é bastante concreta. O maior foco de conflito raramente é a definição jurídica; é a utilização diária. Quem vive na casa? Quem guarda as chaves? Existe arrendamento? Quem recebe os rendimentos e paga as despesas correntes? A resposta não convém ser presumida a partir da relação familiar entre as pessoas.
Se a nua-propriedade for vendida com o usufruto em vigor, o comprador tem de conhecer a limitação que recebe. Não anuncie “entrega imediata” ou “livre de ocupantes” sem confirmar que isso é compatível com o direito registado e com a realidade. Se a propriedade plena for transmitida, deixe por escrito a data de entrega, a retirada de bens e a situação de qualquer ocupante.
O mesmo cuidado vale para obras. Uma remodelação, arrendamento ou alteração relevante decidida durante a negociação pode afetar o interesse do comprador e as obrigações dos titulares. Sempre que exista dúvida sobre os poderes de administração ou disposição previstos no título, faça a validação antes de assumir compromissos.
Como pensar o preço sem usar uma percentagem mágica
Na prática, há aqui um detalhe importante. Para uma propriedade plena e disponível, o comprador avalia localização, estado, documentação e condições da venda. Numa nua-propriedade, acrescenta outras perguntas: durante quanto tempo poderá manter-se o usufruto, que uso está reservado, quais são os custos e riscos e quão fácil será voltar a vender aquele direito.
O artigo 13.º do CIMT apresenta percentagens relacionadas com a idade da pessoa de cuja vida depende um usufruto vitalício e uma regra própria para usufrutos temporários. Essas percentagens têm uma função fiscal: ajudam a calcular o valor tributável da propriedade separada do usufruto e o valor atual do usufruto. Devem ser lidas com o artigo 12.º, que contém as regras de determinação da base de IMT.
Evite usar essa tabela como se fosse uma avaliação comercial. Ela não diz que um comprador pagará exatamente determinada percentagem do valor de mercado, não mede o estado do imóvel e não considera todas as condições concretas do negócio. O preço deve resultar de uma avaliação do direito efetivamente transmitido e de propostas reais, nunca da aplicação automática de um fator fiscal.
- Valor provável da propriedade plena nas condições atuais
- Direito exato que será transmitido
- Duração e conteúdo do usufruto segundo o título
- Ocupação, conservação e despesas até à consolidação
- Encargos registados além do usufruto
- Custos e impostos de cada alternativa
- Prazo, condições e risco de conclusão de uma proposta concreta
Impostos e registo: faça a conta para a operação real
Este é o ponto que convém confirmar primeiro. O CIMT tem regras específicas para a transmissão da nua-propriedade e para a constituição, transmissão ou renúncia do usufruto. Em termos simples, a Autoridade Tributária não trata estas figuras como se fossem sempre uma venda comum da propriedade plena. O valor declarado no ato e o valor tributável apurado pelas regras do Código têm de ser analisados em conjunto.
Também do lado do vendedor pode existir uma questão de IRS. O artigo 10.º do Código do IRS inclui nos ganhos de mais-valias a alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis. Vender a nua-propriedade, transmitir onerosamente um usufruto e vender a propriedade plena não devem ser colocados na mesma folha sem identificar quem transmite o quê, o respetivo valor de aquisição e as despesas comprovadas.
Uma renúncia gratuita, uma transmissão onerosa e uma extinção por morte não são o mesmo facto. Evite escolher a sequência apenas porque parece mais rápida. Peça uma simulação fiscal individualizada antes de assinar, sobretudo quando o usufruto nasceu de doação, herança ou partilha.
No registo, confirme o resultado final. A certidão permanente permite ver os registos em vigor e pedidos pendentes. Depois do ato, consulte-a novamente para verificar se o comprador recebeu o direito previsto e se o usufruto continua, foi transmitido ou foi cancelado conforme acordado.
Quatro cenários práticos
É nesta fase que muitos processos perdem tempo. Os exemplos seguintes ajudam a localizar o problema, mas o título constitutivo e o registo continuam a mandar no caso concreto.
Um filho recebeu a casa e a mãe reservou o usufruto vitalício
Aqui, a documentação conta tanto como o preço. Se apenas o filho quiser vender, o objeto normal da negociação é a nua-propriedade. A mãe mantém o usufruto nos termos do título; a venda não a transforma automaticamente em ocupante sem direito. Um comprador que pretenda usar já a casa estará, em princípio, a avaliar outra operação: a aquisição da propriedade plena com a intervenção necessária da usufrutuária.
Nu-proprietário e usufrutuário querem vender e repartir o preço
Vale a pena separar duas coisas. Primeiro identificam-se e valorizam-se os direitos transmitidos. Depois define-se no ato quanto corresponde a cada titular e que impostos ou despesas podem incidir individualmente. Repartir o preço “a meias” só porque existem duas pessoas pode não refletir os direitos, a origem da aquisição ou a fiscalidade de cada uma.
O usufrutuário faleceu, mas o usufruto ainda aparece na certidão
Para não complicar a conta, olhe para isto por etapas. A morte é uma causa de extinção prevista no Código Civil, mas a certidão predial não convém ser ignorada. Reúna a certidão de óbito e o título do usufruto, confirme se havia um ou vários usufrutuários e peça o cancelamento ou a atualização do registo pelos meios adequados. Só depois anuncie a casa como propriedade plena livre desse encargo.
O usufruto temporário está perto do fim
Há uma pergunta útil a fazer antes de decidir. Compare duas hipóteses: vender agora o direito existente ou esperar pelo termo e vender a propriedade plena depois de regularizar o registo. A melhor resposta depende dos custos de manter a casa, da urgência, da data exata do termo e das propostas disponíveis; não depende apenas do número de meses que faltam.
Checklist antes de aceitar uma proposta
Aqui, a documentação conta tanto como o preço. Comece por descobrir o que pode ser vendido hoje, não o que gostaria de vender depois de resolver tudo. Uma análise documental curta evita anunciar a propriedade plena quando só está disponível a nua-propriedade — ou perder tempo a procurar uma renúncia quando o usufruto já terminou por outra causa.
- Pedir e ler a certidão permanente, incluindo registos pendentes
- Localizar o título que constituiu o usufruto e confirmar duração e titulares
- Comparar certidão, caderneta e identificação física do imóvel
- Verificar hipotecas, penhoras, arrendamentos e outros encargos
- Identificar todos os titulares, cônjuges ou representantes que possam ter de intervir
- Decidir se se transmite nua-propriedade, usufruto e nua-propriedade em conjunto, ou propriedade plena após extinção
- Definir ocupação, entrega de chaves e despesas até à conclusão
- Pedir uma análise fiscal separada para cada titular e para o ato escolhido
- Fazer constar da proposta e do CPCV o direito efetivamente transmitido
- Confirmar a atualização do registo depois do negócio
Peça uma análise documental preliminar
Vale a pena separar duas coisas. Se ainda não sabe qual dos três caminhos existe no seu caso, use o formulário do ComprarImóveis.pt para pedir uma análise preliminar. Indique a localização, quem ocupa a casa, quem aparece como nu-proprietário e usufrutuário e, se tiver, o código da certidão permanente. Não envie documentos pessoais desnecessários nesta primeira fase.
Esta análise serve para identificar o direito disponível e os documentos em falta antes de qualquer proposta. Não confirma a compra de uma nua-propriedade e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal adaptado ao caso.
Fontes oficiais e úteis
Conteúdo revisto com base nas páginas abaixo. Consulte sempre a versão mais recente e confirme o enquadramento do seu imóvel.
- Código Civil — artigo 1439.º (noção de usufruto)Diário da República
- Código Civil — Título III, artigos 1440.º a 1446.ºDiário da República
- Código Civil — artigo 1444.º (trespasse a terceiro)Diário da República
- Código Civil — artigo 1476.º (causas de extinção)Diário da República
- Código Civil — artigo 875.º (forma da compra e venda de imóveis)Diário da República
- Código do Registo Predial — artigos 1.º, 2.º e 10.ºDiário da República
- CIMT — artigo 12.º (valor tributável)Autoridade Tributária e Aduaneira
- CIMT — artigo 13.º (regras especiais)Autoridade Tributária e Aduaneira
- Código do IRS — artigo 10.º (mais-valias)Autoridade Tributária e Aduaneira
- Certidões e informações de registo predialInstituto dos Registos e do Notariado / Justiça
- Balcão Casa ProntaJustiça.gov.pt
Produzido pela equipa editorial do ComprarImóveis.pt a partir de fontes oficiais e revisto em 14 de agosto de 2026. Conheça os nossos critérios editoriais ou envie uma correção.