Custos de vender casa em Portugal: guia do vendedor

Que custos pode ter o vendedor

Há uma pergunta útil a fazer antes de decidir. Se quisermos resumir: depende da documentação já disponível, da existência de crédito ou encargos, do canal escolhido para vender e da situação fiscal do proprietário. Uma casa sem hipoteca, com certificado energético válido e documentação coerente terá uma preparação diferente de um imóvel herdado, alterado sem registo ou ainda financiado.

Antes de comparar propostas, crie uma folha com cinco linhas: preço de venda, dívida a liquidar, despesas certas antes da escritura, serviços opcionais e uma reserva para imposto ainda não apurado. Assim evita tratar como lucro um montante que terá outro destino.

• Documentos, certificados e eventuais regularizações
• Capital, juros e possível comissão de reembolso do crédito
• Mediação, avaliação, limpeza, mudança ou apoio jurídico contratado
• Custos de manter a casa até à entrega, como crédito, condomínio e seguros
• IRS sobre uma eventual mais-valia, apurado depois segundo o caso concreto

Documentos e despesas antes da escritura

Comecemos pelo que costuma causar mais dúvidas. Alguns documentos podem já estar válidos e não gerar nova despesa. Confirme o que tem antes de pedir uma segunda via ou contratar uma regularização.

Casa com crédito: dívida não é o mesmo que custo

No papel parece simples, mas há uma nuance. Quando existe hipoteca, parte do preço costuma ser usada para liquidar o empréstimo e permitir o cancelamento da garantia. O capital em dívida diminui o valor que o vendedor recebe na escritura, mas corresponde ao reembolso de dinheiro anteriormente financiado; não convém ser confundido com uma comissão ou com o cálculo simples da mais-valia.

Peça ao banco uma simulação de liquidação para a data provável da venda. O Banco de Portugal refere limites máximos de 0,5% do capital reembolsado em contratos de crédito à habitação com taxa variável e 2% em contratos com taxa fixa, sem prejuízo de uma comissão contratual inferior ou de uma isenção aplicável. Confirme sempre o seu contrato e a informação atualizada do banco antes de assinar uma data.

Inclua ainda juros até ao dia da liquidação e despesas comprovadas pagas pelo banco a conservatórias, cartórios ou administração fiscal, quando aplicáveis. O distrate convém ser coordenado com antecedência para que a hipoteca possa ser cancelada.

Mediação, preparação e custos durante a espera

A forma mais segura de avançar é bastante concreta. A comissão de mediação só existe se contratar esse serviço e o valor resulta do contrato. Confirme se a proposta apresentada inclui IVA, em que momento a remuneração é devida e o que acontece se o negócio não se concluir. Fotografia, pequenas reparações, limpeza, mudança, armazenagem ou aconselhamento jurídico também são escolhas com preços variáveis.

Some os custos de manter o imóvel até à entrega: prestações, condomínio, seguro, consumos mínimos, IMI e manutenção. Alguns não nascem por causa da venda, mas influenciam a comparação entre esperar por uma proposta potencialmente maior e aceitar uma solução mais rápida.

Numa compra direta não existe comissão de mediação paga à empresa compradora, porque a empresa atua como comprador. Ainda assim, a proposta convém ser comparada pelo valor líquido, pelas condições e pelos encargos que permanecem a cargo de cada parte.

Mais-valias: que despesas podem contar

Na prática, há aqui um detalhe importante. O IRS sobre a mais-valia não é uma percentagem automática do preço de venda. O cálculo parte da diferença entre valores de realização e aquisição, com as correções e regras previstas no Código do IRS. O artigo 51.º permite acrescentar ao valor de aquisição encargos de valorização comprovados realizados nos últimos 12 anos e despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação.

No dia a dia, faturas de determinadas obras, custos de aquisição e despesas necessárias da venda podem reduzir o ganho fiscal considerado, se cumprirem os requisitos. Guarde faturas emitidas com identificação correta, comprovativos de pagamento, contratos e documentos da operação. A aceitação de cada despesa depende da sua natureza e prova; confirme com contabilista ou com a Autoridade Tributária antes de entregar o IRS.

Para residentes, o artigo 43.º do Código do IRS determina, nos casos gerais, que 50% do saldo das mais-valias imobiliárias é considerado, mas existem exceções e condições específicas. O reinvestimento em habitação própria e permanente também tem requisitos de prazo, afetação e declaração. Não parta do princípio de que uma isenção apenas porque pretende comprar outra casa.

Exemplo simples de valor líquido

Este é o ponto que convém confirmar primeiro. Imagine, apenas para organizar a conta, um preço acordado de 250 000 euros, 80 000 euros de capital e juros a liquidar ao banco e 12 000 euros de despesas e serviços efetivamente suportados. Antes do IRS, o valor disponível seria 158 000 euros. Este exemplo não estima o imposto nem diz se todas as despesas são fiscalmente dedutíveis.

A mais-valia fiscal terá outra folha de cálculo: valor e data de aquisição, coeficiente monetário aplicável, despesas aceites, obras documentadas, valor de realização, residência fiscal e eventual reinvestimento. O imposto final depende também dos restantes rendimentos e da situação pessoal do contribuinte.

Quem paga os atos do Casa Pronta

É nesta fase que muitos processos perdem tempo. O serviço Casa Pronta publica atualmente um custo de 375 euros para um único ato de registo e de 700 euros quando são praticados vários atos relativos a um prédio. Estes são preços do processo, não uma regra que transforme automaticamente todo o valor em despesa do vendedor.

Na compra e venda, comprador e vendedor devem confirmar no contrato-promessa quem suporta cada ato, documento ou cancelamento. O comprador normalmente tem ainda os seus próprios impostos e custos de aquisição, que não devem ser incluídos na conta do vendedor sem uma cláusula que o justifique.

Checklist para saber quanto vai receber

Aqui, a documentação conta tanto como o preço. Peça os valores atuais antes de aceitar uma proposta e atualize a conta quando a data da escritura mudar. Uma análise de compra direta pode fornecer um cenário adicional, sem obrigar a aceitar e sem substituir a validação jurídica ou fiscal.

• Confirmar preço, sinal, condições e data provável por escrito
• Pedir ao banco o valor de liquidação para essa data
• Verificar validade do certificado energético e da certidão predial
• Reunir faturas de aquisição, venda e obras dos últimos 12 anos
• Separar custos certos, custos opcionais e imposto ainda por calcular
• Comparar propostas pelo montante líquido e pelo risco de conclusão