É possível vender uma casa com hipoteca? Passos e distrate

O que acontece à hipoteca quando a casa é vendida

Aqui, a documentação conta tanto como o preço. A hipoteca é uma garantia registada a favor do credor. Por isso, vender a casa e terminar o crédito são operações coordenadas. No dia a dia, parte do preço pode ser destinada a liquidar o capital devido ao banco e o remanescente é entregue ao vendedor, de acordo com as instruções preparadas para a escritura.

O distrate de hipoteca é o documento emitido pelo credor quando a dívida garantida está totalmente paga. Segundo o glossário do Banco de Portugal, é esse documento que permite cancelar o registo da hipoteca no Registo Predial.

Fale com o banco antes de marcar a escritura

Vale a pena separar duas coisas. Solicite uma simulação de reembolso total para a data provável da venda. Confirme o capital em dívida, juros até à data, eventuais comissões, seguros ou despesas e a forma como o banco estará representado no ato.

O Portal do Cliente Bancário indica que o cliente pode reembolsar todo o capital antes do fim do contrato, avisando a instituição com pelo menos 10 dias úteis de antecedência. Após o pedido, o banco deve informar sem demora sobre o impacto do reembolso.

Não parta do princípio de que que o valor visto hoje na aplicação bancária será exatamente o valor da liquidação na escritura. Juros, data efetiva e condições contratuais podem alterar o total.

Distrate e cancelamento do registo

Para não complicar a conta, olhe para isto por etapas. Em caso de reembolso antecipado total, o Banco de Portugal refere que a instituição dispõe de 14 dias úteis para emitir e entregar a declaração que comprova a extinção da dívida. Organizar o pedido cedo evita que um documento do banco se torne o ponto de atraso.

A emissão do distrate e o cancelamento do registo não são conceitos idênticos: o primeiro comprova a extinção da dívida e permite que a hipoteca seja cancelada no registo. O profissional que prepara a venda convém confirmar como serão praticados os atos no caso concreto.

Calcule o valor líquido da venda

Há uma pergunta útil a fazer antes de decidir. O preço anunciado não é o montante que fica disponível para o vendedor. Antes de aceitar uma proposta, construa uma conta simples com valores confirmados e uma pequena margem para despesas que dependem da data.

• Preço de venda acordado
• Menos capital e juros a liquidar ao banco
• Menos eventual comissão de reembolso antecipado
• Menos comissão de mediação, se existir
• Menos custos documentais, fiscais ou de regularização aplicáveis
• Igual ao valor líquido estimado antes de impostos pessoais

E se o preço não cobrir a dívida

Comecemos pelo que costuma causar mais dúvidas. Se a proposta for inferior ao total necessário para liquidar o crédito e concluir a operação, a diferença não desaparece. É necessário falar com o banco antes de assumir compromissos, porque a transmissão sem o tratamento da garantia depende do consentimento do credor e das condições acordadas.

Não entregue chaves, não aceite pagamentos informais e não assine um contrato-promessa com datas impossíveis sem ter um plano escrito para a hipoteca. Em situações de dificuldade financeira ou incumprimento, procure apoio jurídico e contacte a instituição quanto antes.

Checklist para vender com crédito ativo

No papel parece simples, mas há uma nuance. Reúna a certidão permanente, o contrato ou referência do crédito e a documentação normal do imóvel. Depois, alinhe comprador, banco e profissional responsável pelo contrato com antecedência suficiente.

• Confirmar na certidão qual a hipoteca registada
• Pedir ao banco o valor de liquidação para a data prevista
• Confirmar aviso prévio, encargos e forma de emissão do distrate
• Calcular o valor líquido e validar que o preço cobre a operação
• Deixar por escrito no contrato como e quando será liquidado o banco